ウォーカーとダンロップのウィリー・ウォーカーが CRE の負債統計に迫る

Apr 11, 2024

エレイン・ミソンジニク 2023 年 8 月 3 日

金利の上昇、地方銀行の一部のトラブル、景気循環のピークに比べて投資販売額が数分の１に縮小している中、過去半年の商業用不動産をめぐる議論の多くは、人々がどれだけ心配すべきかという点を中心に展開してきた。潜在的なデフォルトについて。 業界団体である住宅ローン銀行協会は、2023年第1四半期に銀行と貯蓄銀行の商業/集合住宅ローンの90日以上延滞率が前四半期比で13ベーシスポイント増加したと報告した。一方、生命保険会社とCMBS金融会社はそれぞれ10ベーシスポイントの増加を経験した。

不動産データ会社MSCIリアル・アセッツの報告によると、年央時点で米国の商業用不動産市場におけるディストレス額は718億ドルに増加し、ワークアウトを80億ドル以上上回った。 MSCIは、破産、債務不履行、裁判所の管理、テナントの窮状または清算、および特別サービサーへの融資移管を含むものとしてディストレスを定義しています。 その苦境の多くは 2 つの不動産セクターに集中しており、未払いの苦境のうち 240 億ドル以上がオフィスビルに関連しており、226 億ドルが小売業に関連しています。 第 2 四半期の時点で、集合住宅向け不動産が困難な状況にあるのは 68 億ドルでした。 したがって、商業用不動産市場における苦悩の量は増大しているが、問題は、借り手と貸し手にとって課題がどの程度広範囲に及ぶかである。

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融資市場で何が起こっているかを把握するために、WMREは、昨年総額1,230億ドルのローン・サービシング・ポートフォリオを持つ商業用不動産金融・顧問会社ウォーカー・アンド・ダンロップの会長兼最高経営責任者（CEO）であるウィリー・ウォーカー氏に話を聞いた。

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WMRE: 商業用不動産業界がいかに「危機に直面している」かという見出しを目にし続けています。 現在の商業用不動産業界の健全性をどのように評価していますか?また、それについての見通しは何ですか?

ウィリー・ウォーカー : 商業用不動産を定義することは非常に重要だと思います。 商業用不動産にはさまざまな資産クラスがあり、いずれも経済の現時点、サイクルの現時点で非常に明確なパフォーマンスを示しています。 そうは言っても、多くの人は「商業用不動産の債務危機」と言い、商業用不動産（の定義）にすべてを投入しますが、実際はそうではありません。 現在の商業用不動産の債務残高を見ると、4 兆 5,000 億ドルですが、商業用不動産の世界の債務残高の半分である 2 兆ドルが集合住宅に対するものであることに注意することが非常に重要です。 今日、多世帯家族に危機はまったくありません。 期間。 つまり、商業用不動産の債務が危機に瀕していると見出しが報じるとき、その債務の半分は集合住宅向けの債務であるということです。 危機について話すとき、ほとんどの人が話しているのはオフィスのことです。 オフィス市場はそれほど好調ではありません。 [しかし]人々が「商業用不動産の危機」と言うとき、彼らは集合住宅、小売業、産業施設、接客業の業績には注目せず、そのままオフィスに向かっています。 つまり、特にあなたの質問に当てはまるのですが、商業用不動産には危機は存在しません。

WMRE: オフィスローンは現在どの程度問題になっていますか?

ウィリー・ウォーカー ：オフィスは現在、商業用不動産の負債総額の 17% を占めています。 また、住宅ローン銀行協会は、2023 年に借り換えが必要な銀行オフィスローンが 980 億ドルあると推定しています。これは非常に多額のローンです。 しかし、あなたが今分かっているのは、貸し手が借り手と協力してローンを練り直して、借り手が債務不履行にならず、貸し手が不動産を支配しないようにしているということです。 そこで通貨監督庁、連邦準備制度、FDICは6月、銀行に対し、これらの融資に対して引当金を設定し、借り手と協力して融資条件の見直しを行えるよう指導した。 つまり、シティグループ、JP モルガン、ウェルズ・ファーゴの第 2 四半期の収益で見られたのは、多額の引当金 (シティグループと JP モルガンでそれぞれ約 10 億ドル) であり、これによって彼らは融資の借り手に協力し、融資を実行できるようになります。それらのローンを差し押さえる必要はありません。 現在、銀行には借り手と協力して融資をやり直すことができる十分な流動性がある。 デフォルトは発生するのでしょうか？ はい。 ローンが差し押さえられることはありますか? はい。 しかし、人々が話しているような大きな危機はまだ起こっていません。 オフィス部門に問題はありますか？ はい。 今日、「オフィスにローンを組む必要がある」という投資家や貸し手はいません。 [しかし、彼らは既存のローンについては借り手と協力するだろう]。 つまり、2023 年と 2009 年の大きな違いは、大金融危機では銀行に流動性がなく、銀行は不動産を差し押さえなければならず、可能な限りの資金を得るために迅速に行動しなければならなかったということです。 現在、彼らはそのようなことをする必要もありませんし、そうしたくないのです。